يختلفُ سوقُ العقارات التجارية تماماً عن سوق الأوراقِ الماليةِ، وإنّ جاذبيةَ الاستثمارِ في هذا النوع من العقارات متعددةُ الجوانبِ حيث يمكّنُ المستثمرينَ من توليد عوائدِ استثمارٍ أعلى والاستفادةِ من المزايا الضريبيةِ من خلال الاستثمار في فئاتِ الأصولِ المختلفة أو أنواعِ العقارات(الاستثمار العقاري التجاري).
ويشملُ الاستثمار العقاري التجاري وضعَ الأموال في شراءِ العقارات التجارية، بما في ذلك مباني المكاتب والفنادق ومراكزِ التسوقِ ومرافقِ التخزين وغيرها.
وإذا كنتَ مهتماً بهذا النوع من الاستثمار، ندعوكَ لمرافقتنا في هذا المقالِ والتعرّف عليه عن قربٍ، حيث نبدأ من تعريفِ العقارات التجارية…
ما هي العقاراتُ التجاريةُ؟
العقاراتُ التجاريةُ هي عقارٌ يتم تأجيره عادةً لأغراضٍ تجاريةٍ وأغراضِ البيع بالتجزئة، ويشملُ الاستثمار العقاري التجاري شراءَ أو تطويرَ العقارات التي تمّ تصميمها بقصدِ إسكانِ المستأجرين التجاريين. وتجدرُ الإشارةُ أيضاً إلى أنّ الأراضي الخامَ المشتراةَ بغرضِ تطوير العقارات التجارية مدرجةٌ أيضاً في هذا التعريف.
ويمكن تصنيفُ العقارات التجارية بشكلٍ عام إلى عدةِ أنواعٍ رئيسيةٍ:
- المكاتب
- المحلات التجارية
- المحلات الصناعية (المستودعات ومواقع التصنيع)
- عقارات لأغراض خاصة ( كالمولات التجارية والمعارض والمنتجعات والشاليهات)
ما هي فوائدُ الاستثمار العقاري التجاري؟
يمكن أن يكون الاستثمار العقاري التجاري مجزياً جداً، شخصياً ومالياً.
وبالنسبة للكثيرين، فإن الهدفَ من الاستثمار في العقارات التجارية هو تحقيقُ الثروةِ والأمنِ في المستقبل بينما يستخدمه آخرونَ للحصول على مزايا ضريبية وتنويع محفظةِ الاستثمار.
وسنرى معاً مجموعةً من الفوائد التي نحصل عليها عند اختيارنا للاستثمار العقاري التجاري:
دخلٌ أعلى
الميزةُ الأولى للاستثمار العقاري التجاري هي ارتفاع ُالدخلِ المحتملِ.
بشكلٍ عام، للعقاراتِ التجارية عائدٌ أفضل على الاستثمارِ مقارنةً بالعقاراتَ السكنية، كما أنّ عقودَ الإيجار للعقاراتِ التجارية أطولُ من غيرها وهذا يعني أنه يتعيّنُ على مالكي العقارات التجارية التعاملُ مع معدلِ دورانٍ أقلُّ بكثيرٍ من المستأجرين.
التدفقُ النقديّ الثابتُ نسبياً
تتمتّعُ العقاراتُ التجارية بميزةٍ فريدةٍ للغايةِ وهي تدفقٌ ثابتٌ نسبياً للدخل بسبب فتراتِ الإيجار الأطولِ. بالإضافةِ إلى ذلك، غالباً ما تحتوي العقاراتُ التجاريةُ على وحداتٍ أكثرَ من العقارات السكنية، مما يعني أنه يمكنك تحقيقُ وفوراتٍ في الحجم ومضاعفةُ تدفقاتِ الدخلِ بسرعةٍ أكبر.
منافسةٌ أقل
هناك منافسةٌ أقل في سوقِ العقارات التجاريةِ نظراً لصعوبةِ هذا النوعِ من الاستثمارِ.
عقودُ الإيجار الأطول
ربما تكون إحدى أكبر مزايا العقارات التجارية هي عقودُ الإيجار الجذابةِ إذ تمتلكُ المباني التجاريةُ عموماً اتفاقياتِ إيجارٍ أطولَ مع المستأجرين مقارنةً بالعقارات السكنية، وفي كثيرٍ من الحالات يتم توقيعُ عقود إيجارِ العقارات التجارية لعدة سنواتٍ.
تقييماتُ أسعارٍ أكثرُ موضوعيةً
غالباً ما يكون تقييم أسعار العقارات التجارية أسهلُ من تقييم أسعار العقارات السكنية، لأنه يمكنكَ طلبُ بيانِ دخلِ المالك الحالي وتحديدُ السعرِ الذي يجب أن يستند إليه.
إذا كان البائع يستخدم وسيطاً، فيجب تحديد سعر الطلب بسعرٍ يمكن للمستثمر أن يربحَ فيه معدلَ الحدّ الأقصى السائدِ في المنطقة لنوع العقارات التجارية التي يبحث عنها (البيع بالتجزئة والمكتبية والصناعية وما إلى ذلك).
كيف تبدأ في الاستثمار العقاري التجاري؟
سؤال “كيفية الاستثمار في العقارات التجارية” له إجابةٌ واحدةٌ فقط: الاهتمام!
بغضّ النظرِ عن القطاعِ أو التخصصِ الذي تعملُ فيه، فإنّ أداءَ واجبكَ والاهتمامَ بالتفاصيلِ أمرٌ بالغُ الأهمية لضمان نجاحكَ في مجال العقارات إلى جانب تعلّم خصوصيات وعموميات الاستثمار التجاري، تأكّد من فهمكَ لسوقِ العقارات التجارية وكيف يمكنُ أن تختلفَ عن سوق العقارات السكنية.
إذا كنت مستعداً للشروع في محاولتك التجارية الأولى، فالتزم بالنصائح التالية:
أولاً: افهمْ اختلافَ العقارات التجارية عن غيرها
على عكس العقارات السكنية، يرتبطُ الدخلُ من العقارات التجارية عادةً بالقدم المربع القابلِ للاستخدام.
أيضاً، عادةً ما تستمر عقودُ إيجار العقارات التجارية لفترةٍ أطولَ من عقود الإيجار السكنية، ويساعد هذان العاملان في توضيحِ سبب تمتّع المستثمرِ العقاري التجاري بإمكانية أفضل لكسب دخل أعلى.
ويعدّ الموقعُ عاملاً مهماً بغضّ النظر عن مجالِ الاستثمار الخاص بك، بالإضافةِ إلى إيلاءِ اهتمام وثيق لنوعِ المستأجر لأنَ الموقعَ ونوعَ المستأجر المقصودِ عاملان يتقاطعان بشكلٍ وثيقٍ عند تحديد الطلب، على سبيل المثال من المحتمل أن يكونَ للمساحة المخصّصة لمكاتب الشركات أداءٌ أفضلُ في مركزٍ حضري من حيّ سكنيّ في المقام الأول.
وعلى هذا يجب أن تفهمَ الفروقَ بين عواملِ اختيارِ العقارِ التجاري وغيره من أنواع العقارات حتى تحقق استثماراً أفضل.
ثانياً: تحليلُ المقارنات
والخطوةُ التاليةُ هي تحليلُ المقارنات في المنطقة والبحثُ عن التطورات المستقبلية.
أي عليك الانتباه إلى الأسعارِ المدفوعةِ للممتلكات التي تمّ بيعها مؤخراً في المنطقة والتي تتشابه في الموقع والحجم والأسلوب و سيساعدك هذا التحليل على تحديدِ القيمةِ السوقية الحالية للعقار.
ثالثاً: فهمُ مقاييسِ النجاحِ الصحيحة
لكي تكون لاعباً محترفاً في مجالِ العقارات التجارية، عليكَ أن تكون على درايةٍ بالحسابات ونسبِ التمويل العقاري وهناك مقاييسُ رئيسية لابدّ من معرفتها:
- صافي الدخل التشغيلي
ويساوي جميعَ الإيرادات والتكاليفِ من عقار معين.
تمّ تكوينُ هذا الرقم قبلَ الضرائب، وهو يوفّرُ للمستثمرين فكرةً عن المبلغ الذي يجنونَهُ من الاستثمار مطروحاً منه جميعُ نفقاتِ التشغيلِ الضروريةِ التي تتكون عادةً من التأمين، ورسومِ إدارة الممتلكات، والمرافق، والإصلاحات، ورسوم الحراسة، و ضريبةِ الممتلكات.
- معدل الرسملة (معدل الحد الأقصى)
يستخدمُ لحسابِ قيمةِ العقاراتِ المدرة للدخل، ويوفر للمستثمرين تقديراً للأرباح المستقبليةِ أو التدفقِ النقدي، وهو في الأساسِ نسبةُ صافي الدخل التشغيلي إلى قيمة أصول الممتلكات.
- النقدُ على العائد النقدي cash on cash return
هو صيغةٌ لتقييمِ الممتلكاتِ تحسبُ نسبةَ النّقدِ المكتسبِ إلى النقد المستثمرِ (لا يشمل المال المقترض لتمويل الشراء).
ويستخدمُ العديدُ من الناس صيغةَ العائدِ النقدي كجزءٍ من تحليلهم للاستثمار عند رغبتهم في شراء عقارات جديدة.
الاستثمار العقاري التجاري لهُ مزايا فريدةٌ ولكن، مثلَ أيّ استثمارٍ له إيجابياتٌ وسلبياتٌ.
وسواءَ كنتَ مبتدئاً في سوقِ العقارات هذا أو مستثمراً متمرساً، يجب أن تكونَ مبادئُ الاستثمارِ السليم في قمّةِ اهتماماتك، لذلك ادرس الأمورَ جيداً…وحللها….ثمّ انطلق!
المصادر والمراجع: